Catasto al via la riforma

In vista un nuovo aumento delle imposte per i contribuenti?

(Pubblicato sul n. 21 del 22.11.2014)

Con il decreto legislativo approvato lo scorso 10 novembre dal Consiglio dei Ministri, parte in maniera sostanziale la tanto attesa riforma del Catasto.

L’emanazione del decreto, avvenuta su proposta del Ministro dell’Economia e delle Finanze, ha previsto l’istituzione delle nuove commissioni censuarie.

Questo intervento segna pertanto l’inizio di quel percorso di riforma delineata dall’articolo 2, comma 3, lettera a) della legge n. 23/2014, recante “Revisione del catasto dei fabbricati”. 
dall’analisi del provvedimento legislativo, si evince che sono state individuate 106 nuove commissioni censuarie locali, sulla base degli ambiti territoriali indicati nell’allegato al decreto; a cui si aggiunge poi la commissione censuaria centrale, con sede a Roma, con funzione di “supervisore”.

Alle commissioni censuarie locali, che si devono insediare entro un anno dall’entrata in vigore del decreto legislativo, spetta il compito, tra l’altro, di validare le funzioni statistiche determinate dall’Agenzia delle Entrate, base della revisione del sistema estimativo del catasto dei fabbricati.

Il loro compito fondamentale è quello di esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale, anche all’interno di uno stesso comune.

La Commissione censuaria centrale avrà la funzione di intervento sui ricorsi dell’Agenzia delle Entrate e dei Comuni contro le decisioni delle commissioni censuarie locali in materia di qualità, classi e tariffe d’estimo dei terreni e in materia di categorie, classi e tariffe d’estimo dei fabbricati. Inoltre la stessa Commissione centrale esercita poteri sostitutivi nel caso in cui le commissioni locali non provvedano, per inerzia, alla validazione delle funzioni statistiche.

Sia le commissioni censuarie locali che quella centrale sono articolate in tre sezioni: una competente in materia di catasto dei terreni, una competente in materia di catasto urbano e un’altra specializzata in materia di revisione del sistema estimativo del catasto dei fabbricati. Pertanto il decreto appena emanato fissa ruolo e composizione delle nuove commissioni, chiamate a rivedere i parametri per gli estimi catastali, con evidente impatto sulla tassazione immobiliare.

In riferimento a quest’ultimo aspetto, attinente ai valori di estimo, è previsto che verrà elaborato un coefficiente che terrà conto di qualità, localizzazione, anno di costruzione, stato conservativo degli immobili, insomma una verifica complessiva delle condizioni e del valore degli immobili. 
La novità più saliente riguarda le nuove norme per determinare il valore patrimoniale: questo non sarà più calcolato in base al numero dei vani ma ai metri quadri, tenendo conto anche della collocazione e delle caratteristiche edilizie dell'immobile.

A questo provvedimento istitutivo delle commissioni ne seguirà uno sul meccanismo di individuazione del valore patrimoniale medio.

Al termine di tale operazione si passerà al censimento vero e proprio, operazione questa che potrebbe richiedere circa 5 anni, anche se i tempi sono ora più ridotti rispetto a quelli necessari in passato, grazie alla mappatura dettagliata del territorio eseguita dall’Agenzia del Territorio, oggi Agenzia delle Entrate, nell’operazione di censimento degli immobili fantasma, che ha fatto riemerge un numero esponenziale di immobili mai accatastati, e perciò detti “fantasma”.
Come è noto l’obiettivo principale della riforma è individuare zone omogenee a livello territoriale sia in relazione alla tipologia delle costruzioni, sia in riferimento ai servizi e alla complessiva situazione urbanistica,  in grado di essere più aderenti alla realtà e quindi ai valori di mercato, rispetto alla precedente situazione catastale.

Ciò dovrebbe eliminare le sperequazioni che hanno caratterizzato il settore immobiliare in questi 25 anni, introducendo criteri diversi, quali, come ricordato, i metri quadrati in luogo del numero dei vani per i fabbricati a destinazione residenziale, e per i fabbricati in senso lato.
Va sottolineato che la rendita catastale è il valore attribuito a un immobile in base alla sua consistenza, ossia al numero dei vani, alla superficie o alla volumetria e alla tariffa d’estimo riferita al singolo Comune dove è ubicato, nonché alla sua tipologia e destinazione.

L’ammontare della stessa è di rilevante impatto in quanto rappresenta la base imponibile dell’imposizione sugli immobili.

Tuttavia da elaborazioni dell’Agenzia delle Entrate, il valore di mercato delle unità immobiliari adibite ad abitazioni è mediamente 3,4 volte superiore a quello della rendita catastale. 
La riforma appena intrapresa potrebbe tuttavia non portare ai risultati auspicati se non ci sarà la necessaria collaborazione dei Comuni nel processo di analisi del territorio e, soprattutto se gli enti locali non terranno conto delle nuove modalità di valutazione degli immobili in rapporto alla fiscalità locale. Se tale collaborazione dovesse mancare non è detto che venga eliminata la sperequazione di cui oggi ci si lamenta.

Altra preoccupazione riguarda il rischio fondato di aumento della pressione fiscale sulla tassazione immobiliare, considerato il bisogno di risorse finanziarie da parte degli stessi enti locali, e, soprattutto, in quanto per come già detto il valore oggi attribuito agli immobili a mezzo della rendita catastale è notevolmente inferiore al valore di mercato, ed un adeguamento dello stesso comporterà, inevitabilmente un aumento della tassazione connessa agli immobili.

Avv. Iconio Massara – Specialista in Diritto Tributario